周末的文章里，我有简单和大家说到房票制度，但我看这两天的讨论度还是很高，但大部分人对房票制度还停留在表层上，今天就再费些笔墨和大家解释一下。
先说结论：房票制度，就是这一轮房地产救市王炸！创举！
在广州成功打板后，最近武汉、合肥等城市纷纷印发了《低效用地再开发试点实施方案》。
估计接下来各大一二线一大波房票安置潮即将开启！
很多人不理解，本地人为什么会答应拿房票？毕竟在广州250万买不了什么好房子，祖屋还没了，这不亏大了么？
这里存在一个误解：城中村改造不仅仅是广深那种村民自建房，还包括老旧小区，老旧工厂改造都属于这个范畴内。
广州荔湾这次旧改的就不是传统城中村，而是老破小，
“五六层的楼梯房，厕所和厨房分开，面积小，残破不堪的老公房、宿舍。”
这些房屋哪怕在广州市中心，总价也不过百来万，还没人接盘的那种。
石围塘居民作为第一批房票拆迁户，得到总价250万的房票，这笔帐不亏。
广州真的很聪明，城中村村民世代的土地很难会被一张房票打动，但是老破小不一样。
住在老破小的人大多是最早一批新广州人，有能力的或许早就置换出去了，谁想住一个残破不堪，夜深去厕所还要经过外面走廊的房间呢。
现在地方给你们钱，250万，虽然买不起市中心改善新房，但是加50万买个近郊新房也是很不错的。
你看这不就把需求给激发出来了，很多人不知道老破小的改善需求还是很强烈的，只是大家苦于没钱，或者房子没人接盘，改不了。
现在等于是政府接盘了，给你钱你改不改，肯定改啊。
即便你不愿意也没用，因为后面只需要三分之二的人同意就行了，大部分都是从众的。
除此之外，这次房票还有很多“创举”。
1、“净地出让”，就是地方政府负责把房票给到大家，收了你们的房子之后，清理干净，再上架到土地市场去拍卖。
要知道这些地都在市中心，将来可以拍出很高的价格，也就是说地方低价收购你们的老破小，然后高价卖给开发商做豪宅，地方又得到一笔丰厚的土地收入。
2、房票一般要求1年内使用，否则作废。
这摆明了帮助新房去库存啊，估计后面还有有一些鼓励措施，比如三个月内买房的免契税之类的，反正就是鼓励大家尽快买房，帮助去库存。
3、只允许购买“定点入库”的新房。
这次广州就定点了这几家房企：荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司。
这几家开发商全市的房子都可以买。
现在摆明了，只要房企入了城中村改造的库，那么房企就能活下去活得更好。
为了抢占这次的机会，开发商就会想尽办法搞关系竞标入库。
又或者向政府低价提供房票，250万的房票，能不能200万给地方，地方先给60万三成首付拿行不行，这些都是可以商量的。
更绝的地方或许根本不用花钱就可以轻易拿到房票：
直接用土地增值税抵扣，开发商拿地卖房的各项税率也是很高的，现在直接抵掉，又或者下次拍地的时候再抵扣一部分。
地方一分钱不用出，就可以把这个游戏玩转起来，绝！
当然大部分城市估计还是会真金白银收购房票，但最后肯定是以一个非常低的成本收回来，给到拆迁户。
对于开发商来说，他们也可以减少拆迁安置费用，更快地回笼资金，节约资金利息成本等。
最后的结果是：
拆迁户以旧换新，改善了住房；
银行的贷款又能放出去了；
房企也卖出了房子，继续活下去；
后续再次拍地，地方又有收入了。
整个环节就打通了。
经过一两年去库存后，目前市面上堆积的新房大概也就消化得差不多了，新房市场价格也会回归稳定。
其实房票制度也不是广州的创新，早在2022年的时候郑州是最早执行的。
不过当时郑州受困于烂尾楼风波，每年都要耗费大量的财力去保交楼，根本没有多少钱去支撑“房票制度”。
广州房票之所以上热搜是因为这一次有央妈psl资金的下场，给到三大政策性银行，再下发到地方去补贴房票。
根据国金证券统计，2020年-2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。
但是这个数据在2023年又增加了，根据央视新闻的报道，截至2023年11月底，全国城中村改造入库项目406个，预计总投资1.8万亿元，看目前的势头，这个数字在2024年肯定还会继续上升。
据中信证券的估算，中国超、特大城市城中村常住人口约4000万人。
预计城中村改造周期为10年左右，每年直接投资额约1万亿元，城中村改造全周期投资额约10万亿元。
目前这些房票有效期都是一年左右，拆迁户买房还要加点钱，成功把居民的存款撬动。
等于房票➕存款又可以在一年内把资金持续放大，资金效应非常强。
以前货币安置，拆迁户可能把钱拿去其他城市买房，也可能炒股，但现在房票制度直接把资金锁死在房地产这个池子里面去，根本走不了，甚至流不出所在的城市。
房票制度和之前的棚改有一点很像的就是，可复制！
所以大家可以拭目以待，接下来的几年肯定是城中村改造和保障房建设的高潮！
