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越南楼市崩了

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2021年底,越南房地产大鳄新皇明集团以245000亿越南盾中标了胡志明市守添新区组织的一场土地拍卖,折合人民币68万元/平米。

68万是什么概念?

这超越2021年香港地王新海滨3号成交价的31万、以及2019年深圳地王成交量的20万,创造了全球最高土拍地价。

之后,人们才惊讶地发现新皇明玩的是金融旁氏骗局。在竞拍之前,一共发行9次债券,总价值10万亿越南盾,买方却是自己。然后把这些债券打包成金融衍生品,许诺高回报卖给普通投资者。竞拍完成后,新皇明却悄无声息退出交易,让大批投资者赔个底朝天。

为之,越南政府震怒,开启了轰轰烈烈的金融反腐风暴。新皇明老板杜英勇、万盛发集团创始人张美兰、FLC集团董事长郑文决相继锒铛入狱。更为劲爆的是,反腐还牵涉到越南总统阮春福,后被迫离任下台。

有人说,此次大规模金融反腐行动更像是一根导火索,彻底引爆了越南房地产危机。

01

2003年,越南经过修改完善后颁布了第三部《土地法》,对于国家和土地使用者作出了明确规定。之后,越南房地产市场开始起步。

到了2008年,胡志明市房价已经去到了1000美元每平米,而当时普通人的工资不足100美元。到了2012年,该市中端楼盘去到了2000-3000美元,高端楼盘更是去到了4000-6000美元。

不过,2013年胡志明市楼市泡沫破裂,价格腰斩至1500-2500美元。而导火索是政府调整信贷条件与规模,并将转售楼盘的征税比例从10%大幅提升至25%。很快,楼市成交冰封,价格大幅下跌,大批坏账产生。

2014年,越南政府成立金融机构资产管理公司(VAMC),通过发行特殊债券等方式购买或重组银行坏账资产。此后,整个房地产市场才真正触底。

为了拯救低迷的楼市,越南在2015年7月1日对《住房法》进行了修改,放宽了外国人在越南的购房条件,取消了诸多限制。

韩国人率先冲进了越南楼市,大肆买买买。而后的2017年,中国投资客们浩浩荡荡疯狂涌入越南,助推了越南房价水涨船高。

据地产服务与投资公司CBRE统计,2018年,通过该公司在越南购房的客户中,中国占比为45%(中国大陆30%,中国香港11%,中国台湾4%),韩国为22%,美国为5%。


2020年,新冠疫情爆发,美联储无底线大放水,资产负债表在短短几个月扩张5万亿美元。廉价的美元涌向全球,越南是重要一站。

越南股市暴涨,楼市更是一飞冲天。2022年上半年,胡志明市和河内房价涨幅冲进亚洲前10。其中,胡志明市同比大涨20%,均价已经来到了3.5万元/平方米。

癫狂之后,美妙的音乐却戛然而止。

伴随着美联储大幅加息,越南央行也被迫加息,在3个月之内将基准利率提升了200个基点。在此背景下,房地产市场乱象开始暴露。

从新皇明事件开始,越南政府掀起了一场金融反腐风暴,开始全面审查各债券发行企业。此后,监管部门又严管信贷审批、加强银行贷款审查、监督债券销售……

越南楼市开始大降温,房子卖不动了。据统计,2023年一季度越南住宅市场供应高达25000套,但成交仅仅2700套,同比暴降50%。

在高利率、重拳监管、楼盘销售萎靡之下,越南房地产企业普遍陷入流动性危机。Tan Hoang Minh Group、Van Thinh Phat Holdings Group、Sunshine Group、Novaland等越南上市房企公开债务违约,寻求延长债券支付期限。

另据越南建设部数据,2023年一季度有超过1800家从事房地产开发和销售的公司因融资困难而暂停业务,较2022年同期大增61%。与此同时,已经有340家企业破产倒闭了,同比大增30%。

6月1日,彭博社报道称,资金问题持续困扰越南房地产行业,目前该国各大建筑商已暂停超1200个房地产项目,总投入额近800万亿越南盾(约合2413亿元人民币)。据越南《青年报》透露,首都河内400个项目被搁浅,胡志明市停滞项目超300个。

越南政府犹如热锅上的蚂蚁,今年开始一波地产救市。

一来,监管机构紧急修改了2022年9月发布的关于公司债券的第65号法令的修订令,将有助于房企发行债券。

二来,越南央行开始逐步降息了。今年已经连续3次降息,每次幅度为50个BP。

但这能够挽救房地产危机吗?

02

屋漏偏逢连夜雨,越南经济也变天了。

今年一季度,越南GDP增长仅仅只有3.3%,录得2012年以来第二差表现,仅比2020年疫情时最差的3.21%要好一点。


要知道,2022年越南GDP录得8%,创下1997年以来最高记录。且在疫情之前的30年之内,越南经济一直保持着6.8%的平均GDP增长。

从结构上看,一季度越南消费同比增长了3%,算中规中矩。投资仅仅增长0.02%,对于经济的拉动可以忽略不计。

大头的进出口出现了严重下滑。一季度,进出口总额为1543亿美元,同比大降13.3%。4月份出口下滑更为严重,幅度达到17.1%。5月份出口同比下滑5.9%,进口同比下滑18.4%。


一季度,越南出口商品结构中,最大的四种分别为手机及零配件(130亿美元)、电脑及电子零配件(118亿美元)、机械设备及零配件(97.8亿美元)、纺织服装(72亿美元),同比分别下滑8.7%、9.5%、1.4%、18.5%。

出口目的地中,美国是第一大市场,占比大约26%。当前美国经济还未衰退,越南出口就已经垮了。伴随着高利率的累积效应和滞后效应,叠加银行危机持续以及商业地产潜在风险的大背景下,美国经济或难逃衰退一劫。


到那时,越南出口又会如何?要知道,越南经济高度依赖出口,去年出口总额占到GDP总量的91%。

内部方面,房地产暴雷危机,触发上下游产业全面熄火,导致工业产业GDP罕见下滑,是其拖累经济表现的重要因素之一。

祸不单行的是,近来,持续的高温和干旱导致越南出现电力危机,会再次打击经济增长核心引擎——制造业。

宏观经济增速下行,会导致人们收入增长下降,以及严重影响其收入预期。这对于当前已经很脆弱的房地产市场是极为不利的。

这有点像国内,疫情封控以及宏观经济下行,导致人们对于收入预期持续悲观,算是彻底扭转了对于房价可以永远涨的预期。纵使监管机构对房企实施“三支箭”以及在贷款端方面持续降低房贷利率等大力救市政策下,房地产市场有一波小阳春,但很快再度冷却,目前都尚未触底。

内忧外患之下,越南房地产市场很危险。会不会来一波2013年的腰斩行情,尚不可知。

03

这些年,越南经济高速增长奇迹靠的是外债,靠的是美元债务堆出来的。要知道,越南过去数十年辛辛苦苦搞出口,一共积攒了800多亿美元外汇储备,而外债规模却高达1400美元以上。

这也决定了越南本身经济很有脆弱性,也容易掉入美元债务陷阱之中。

其实,越南当前遭遇的困境,外资就扮演了非常不光彩的角色。在2020年-2022年初期间,美联储大规模放水,引发外资疯狂涌入越南,大幅推升了股市与楼市的泡沫。

2022年,越南股市遭遇崩盘式暴跌,其越南指数在短短11个月之内一度大跌66%,VN30指数也曾一度暴跌近40%。

如此惨烈的下跌,外资撤离是其重要因素。根据Refinitiv Eikon的数据,截至去年10月14日的6个月内,国际热钱悄然地从越南金融市场撤离,外国投资者抛售了高达1260万亿越南盾的资产,几乎是2021年同期的5.2倍。

房地产领域,外资热钱流入也非常凶猛。截止到2022年,越南累计登记的外国直接投资总额约为4387亿美元,其中房地产领域的累计直接投资占663亿美元,占比高达15%,仅次于制造业。

外资进入房地产后,自然要爆炒房价。比如,李嘉诚旗下Alpha King Vietnam在胡志明一郡投资开发了集高端购物中心和公寓大楼的地标性项目阿尔法城,并卖出每平方米8000-10000美元的天价。

以上只是直接投资范畴(要成立企业),还不包括去越南直接买房的大量国际热钱。

股市炒高了,要套现撤离。房价炒高了,在美联储大幅加息的背景下,难道不撤退吗?外资要撤,越南又有什么招架之力?

对于越南这样的国家,犹如大海中的一叶扁舟。当全球经济尚好的时候,多劳多得没有问题。而一旦全球进入衰退周期之中,那么随时有掉入大海的重大风险。

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