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作者丨牧野
编辑 | 西贝
房产中介巨头贝壳凛冬将至，躺着赚钱的日子似乎一去难返。
贝壳已经连续两年营收亏损，2023年，楼市逐渐复苏，不过，5月8日，由住建部、市场监管总局联合印发的《关于规范房地产经纪服务的意见》突然出台，就二手房中介费过高、操纵经纪服务收费等问题作出规范，其中关于降低中介费的提出让市场备受关注。
文件发布后贝壳股价有所回落，其港股5.9日一度大跌6%，最终收盘下跌5.01%；截至5月30日收盘，美股股价报收14.26美元/股，和2020年的高点79.4美元/股相比已经“膝盖斩”，市值较高点蒸发超5000亿。
才刚刚感受到了行业复苏的“暖意”，降低中介费的“黑天鹅”又突然袭来，股价持续下滑、业绩连亏，作为国内最大的房产中介机构，贝壳如何过冬，能否找寻到第二增长点？
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200亿营收蒸发
近几年来，受到房地产市场持续走弱的影响，作为房产中介龙头的贝壳表现一直不太理想。
据财报显示，贝壳2018年、2019年、2020年、2021年、2022年营收分别为286.46亿元、460亿元、704.8亿元、807.52亿元、606.69亿元。2022年营收较上年同期下降24.9%，200亿人间蒸发，原因为2022年市场情绪低迷及疫情反复扰动公司营运。2022年存量房业务营收为241亿元，较上年同期的319亿元下降24.5%；新房业务收入为287亿元，较上年同期的465亿元下降38.3%。
年报显示，贝壳2018年、2019年、2020年、2021年、2022年经营利润分别为-12.18亿元、-17.86亿元、28.42亿元、-13.55亿元、-8.33亿元；净利分别为-4.28亿元、-21.8亿元、27.78亿元、-5.25亿元、-14亿元。连续亏损是常态，扭亏压力持续。
截至2022年12月31日，贝壳门店数有40,516家，较2021年的51,038家减少20.6%；截至2022年12月31日，活跃门店数为37,446家，较2021年的45,339家减少17.4%。贝壳一年门店数减少了10万多家。
由于多家房企财务情况恶化难以好转，贝壳还存在着巨额坏账风险。
据其财报显示，截至2022年6月30日，贝壳累计坏账准备余额已经高达22.1亿元。为此，贝壳主动加强了跟更具有实力的国企开发商合作，截至2022年四季度，贝壳新房成交金额中的国企占比已达45%，相比第一季度提升了15%，但由于减少了与民企的合作，其营收大幅下滑，“跌速”超过全行业10%。
截至2022年末，公司拥有约9.85万名员工，较当年中期10.28万名减少4%左右。经纪人数量较2021年减少13.3%；活跃经纪人数量较2021年减少14%，经纪人数量减少6万多名，活跃经纪人减少5万多。人员瘦身态势明显。
财报显示，2022年四季度净收入5.8%的下滑，降速放缓，仍超出公司业绩指引上限。存量房GTV同比提升1.5%，但新房业务GTV同比下降26%。
近两年，贝壳基本面难言乐观，其一直都在积极求变，寻找新的增长业务，并持续降本增效，但效果都不理想。
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市场暖意
中国房地产市场随着宏观经济情况改善而出现明显反弹。此前贝壳曾预计2023年第一季度净收入总额将介乎于180亿元至185亿元之间，较上一年同期增幅为43.4%至47.4%，业绩开始逐步回暖。
财报显示2023年一季度以来，贝壳的业绩也有所回升。实现总交易额（GTV）达9715亿元，同比增长65.8%，净收入203亿元，GAPP净利润27.5亿元，同比增长61.6%，毛利率为31.3%，净利润达27.5亿元，NON-GAAP净利润35.61亿元，较去年同期的2800万元大幅增长。实现扭亏为盈。
据财报显示，第一季度贝壳存量房业务GTV达6643亿元，同比增长77.6%；新房业务GTV达2779亿元，同比增长44.2%；家装家居业务GTV达27亿元，可比口径同比增长108%，净收入为14亿元，可比口径价同比增长54.3%。新兴业务及其他的净收入同比增长222.1%至13亿元，主要由于省心租业务和金融业务收入的增加。
2023年一季度，公司实现毛利率上市以来最好一期。新房、二手房毛利率均为近三年最高水平。
显然，调控催化的市场并不具有可持续性。近日，国家统计局公布，4月份70个大中城市中商品住宅销售价格环比整体涨幅回落，二手住宅环比涨幅回落更为明显。4月70城新房价格环比上涨0.32%，比上月收窄0.12个百分点；二手房价格环比上涨0.01%，比3月大幅收窄0.25个百分点。
长期趋势中透露出，市场已回归中性，当下的回暖或许不会再重复以往的“狂飙”模式，量涨价稳的局面已不复再。
贝壳这才刚刚感受到了楼市复苏的“暖意”，又接到了降低中介费用的监管要求，业绩持续回暖，存在着巨大的不确定性。
在新发的文件中，明确鼓励中介费按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；此外，文件还提出要引导由交易双方共同承担经纪服务费用，而此前二手房交易的中介费一直是由受买方承担的，变化翻天。
虽然，此次并未有明确费率具体下调多少，但据财报显示，截至2022年年底贝壳的二手房交易占总营收的比例约为40%，是其核心业务之一，若最终中介费用大幅下调，对贝壳的营收将产生巨大影响。
实际上，中介费数额庞大的存在，一直是市场讨论的热点。据了解，目前贝壳找房中介服务费为1个点，外加1个点的贷款服务费，中介费合计为总交易费用的2%；而另一中介巨头安居客在大部分城市的中介费用已经上调到了2.5%之高。
如北上广等一线城市，一套房动辄百万千万甚至过亿；以500万2%的费率计算，成交后中介费就高达10万元；而千万及上亿的豪宅，中介费则高达数十万，这也是文件鼓励“中介费按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”的原因。
二手房本就是低频交易市场，房价越高，交易频次随之降低，所以才会有“三年不开张、开张吃三年”的情况；如果文件一旦实施，将对数以万计的房产中介产生巨大影响。
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斥巨资理财，第二曲线“挺”好
房地产行业已进入存量市场，企业的必修课，就是找到增量发展新曲线，使企业顺利飞跃阶段周期。
2021年业绩会上，贝壳信心十足地表示，“贝壳家装业务已经实现了从0到1，圣都将让贝壳更快实现从1到100的规模化复制。”
贝壳惦记家装已是长久夙愿。2015年做了万链装饰，2019年有了被窝家装，其对家装始终念念不忘，2022年4月20日，贝壳完成对圣都家装的收购，拥有其100%已发行和流通的股权，夙愿得偿。当然收购圣都家装是给投资者释放明确信号，要把家装家居做成第二增长曲线。
但对于这笔生意，质疑者众，杀入红海市场，胜算几何？
事实上，2019-2021年，圣都家装的营收分别约为28.40亿元、33亿元、42.73亿元，净亏损约为8786.50万元、434.80万元和1.1亿元。
算起来，贝壳闯荡家装江湖已8年，但营收，却靠并表才得以实现。贝壳2022年家装家居业务营收为50亿元，上年同期的收入为1.97亿元，主要是由于完成收购圣都家装且其财务业绩于2022年第二季度开始合并入账，及家装家居业务总交易额的有机增长。
唯有业绩才可平息众议，2023年一季度，贝壳家居家装业务实现合同额27亿元，可比口径下同比增长108.2%，其中家装家居的净收入为14亿元，可比口径下同比增长54.3%。
目前来看，贝壳的第二增长曲线，挺好。
除此，贝壳斥巨资理财，收益颇丰。
贝壳日前发布公告，宣布于2023年3月15日认购了招银产品4号，认购金额为5亿元，时间长达3年，预计产品年化收益率为3.15%至3.3%。其曾于2022年5月30日，认购了7亿元的招银理财，于2023年12月1日到期，预期产品年化收益率为3.45%到3.85%；2022年11月17日，认购了3亿元的金额理财，于2023年11月24日到期，预期产品年化收益率为3.21%；2023年2月10日认购了5亿元的理财，预计收益率为3.5%。
贝壳称，认购招银产品1号、招银产品2号及招银产品3号之所有适用百分比率均低于5%（无论单独或是合计），故认购招银产品1号、招银产品2号及招银产品3号不构成本公司的须予披露交易。
根据香港上市规则，认购招银产品的总交易金额之适用百分比率（定义见香港上市规则第14.07条）有一项或以上超过5%，但全部均低于25%，因此该等交易构成本公司的须予披露交易，须遵守香港上市规则项下之通知及公告规定，惟获豁免遵守股东批准规定。
贝壳董事会认为，合理有效地利用临时闲置资金可提高公司资本收益，与公司确保资金安全和流动性以及满足本集团日常运营资金需求的核心目标一致。认购招银产品的风险属中低范围，投资招银产品可享受相对较高的收益。其董事认为，招银产品的认购条款属公平合理，乃按正常或更佳商业条款进行，符合本公司及其股东的整体利益。
