本文来源：时代财经 作者：林心林
因为司法拍卖，北京顶级豪宅万柳书院再次走到镁光灯下。
图片来源：图虫创意
2022年5月，北京万柳书院两处房产被拍卖，其中一套顶层复式房源以1.09亿元的价格成交，单价达到36.47万元/平方米，刷新北京顶豪单价“天花板”。彼时网络竞价成功确认书显示，拍下这套天价豪宅的用户为“葛珂”，与执掌金山软件的互联网大佬葛珂同名。
时隔一年，万柳书院多达75套房产出现在了拍卖网站中。
图片来源：京东资产拍卖平台
5月6日，京东拍卖网站挂出“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，处置主体为中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司，是国内四大国有资产管理公司之一。截至2023年1月31日，该笔债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元，中赫集团有限公司是共同债务人。
引起关注的是，拍卖公告中提及，万柳书院小区是赫华恒瑞名下现在唯一开发和销售的楼盘。而上述中国信达对赫华恒瑞的债权是以该公司名下位于万柳书院的住宅、商业服务用房以及车位作为抵押物，抵押物中涉及未售住宅75套。
然而，多位北京中介人士对时代财经表示，这批住宅实际上已处于已售状态，所谓的“未售”指的是房产尚未网签备案。
此次债权拍卖是否影响已售但未网签住宅的归属？业主居住权是否受影响？5月8日，时代财经拨打拍卖公告上债权人联系电话，但尚未接通。截至发稿时，项目已经出现29名意向人，吸引超1万人次围观。
被抵押拍卖的万柳豪宅，均价超30万/平
“万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院。”在北京豪宅市场，流传着这样一段顺口溜，而“万柳的墙”指的便是万柳书院的那面灰墙。
这面5米高的灰墙是由荷兰运来的手工砖筑成，建筑工艺精细繁琐，将约5个足球场大小的万柳书院围在其中。有报道曾指出，万柳书院光是一棵银杏树成本就超过6万，一个车位数百万，而一栋房子总价超亿元。
灰墙之外，万柳书院地处北京海淀，毗邻颐和园、圆明园等皇家园林，同时附近北大、清华等多所知名高校学府云集，拥有北京名牌小学中关村三小的学位。
绝佳的地理位置，在2012年土地出让之时吸引了保利、融创、万科、招商蛇口等一众开发商，最终地块由中赫置地以“26.3亿元总价+16400平方米回购房面积”拿下，4.15万元/平方米的实际楼面价成为当时的“单价地王”。
2015年，作为片区内稀缺新房的万柳书院首度入市，销售均价为14.5万元/平方米，单套最贵价格达7000万元。据传，联想创始人柳传志、网易创始人丁磊等很多互联网头部大佬，均是万柳书院业主。
近几年，万柳书院一二手房的均价更是突破20万元/平方米。根据贝壳数据显示，万柳书院小区当前单价达到27.3万元/平方米；丽兹行豪宅小程序信息则显示，万柳书院在售的二手房房源高达31.2万/平方米。若以此次46.95亿元的债权金额计算，这批75套房源的均价约6260万元，远低于市价。
图片来源：丽兹行豪宅小程序
值得注意的是，此次中国信达仅是进行债权拍卖转让，而不是直接拍卖抵押物；但关键问题则在于这批抵押房产目前并非处于未售状态，而是已售未网签。
万柳商圈房产经纪王鑫便表示，万柳书院一手房早在2021年下半年便售罄，目前仅有不到十套的二手房在挂牌流通，报价最高达1.33亿元。“75套房产大部分是业主全款购买的，均没有网签。”
北京豪宅资深房产经纪杨铭则对时代财经称，其所在经纪门店就位于万柳书院周围，据一名被抵押房产业主告知，彼时签订购房合同时开发商解释称交易价格太高，若网签备案需要排队，因此一拖再拖，直到曝出抵押问题。“原本开发商告知2022年底可以办理房本，但最终也没有实现。”
一名万柳书院业主亦证实，其在2015年开盘之时全款购入，隔年房产证便可办理下发，“2018年之后购买的业主基本都办不下来。”
“尽管此次拍卖属于债权拍卖，但是债权对应的抵押物包括一系列房产。”北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，当司法实践中走到债权拍卖环节时，往往债权人已经对抵押物申请了强制执行，因此相关房屋的购房人需要注意查看自己的房屋是否早已被列入执行程序当中。
杨铭透露，目前业主正在通过法律途径进行维权，有业主在咨询律师后反映，在该案例中居住权将优先于房屋所有权，因此不会造成多大影响。
王玉臣同样认为，不论是否已经网签，只要购买房屋已经进入执行程序当中，购房人可以依法主张自己的权利，申请执行异议。“千万不要以为自己已经入住了，就万事大吉了，一旦进入执行程序，风险是与日俱增的。”
开发商为老赖，曾35亿收购北京国安俱乐部
顶豪万柳书院为何沦落为抵押物被摆上货架？
根据拍卖公告，万柳书院小区是主债务人赫华恒瑞名下现在唯一开发和销售的楼盘，中赫集团有限公司为共同债务人，中赫置地有限公司、中赫集团有限公司实际控制人周金辉及其配偶为提供连带责任保证。
周金辉是中赫系一众公司的创始人，来自河北定州，大学毕业后涉足房地产开发，成立了唐山新绿洲房地产开发有限公司。赚到第一桶金之后闯进京城，于2005年9月创立中赫集团，早期核心业务集中在地产开发。
成立隔年，周金辉通过人脉关系以协议方式拿到北京玉渊潭项目，而后于2011年开发为“钓鱼台7号院”入市，凭借30万元/平方米的单价，一跃成为彼时亚洲最贵楼盘。
如法炮制，2012年7月，中赫置地拿下了北京万柳地块项目，即如今万柳书院，新房售价也是一路水涨船高，成为北京顶级豪宅市场代表之一。
和不少地产大佬一样，周金辉本人对体育尤其是足球怀有很深的情结。2009年，中赫集团以天使投资人的身份共同创立盛开体育，代理国际足联和欧足联在国内的票务。
2016年，中赫集团一举出资35.5亿元收购北京国安64%股权，后者一直是国内有名的豪门俱乐部，曾获得过中超冠军；而后中赫将其更名为北京中赫国安足球俱乐部，正式进军足球体育产业。
之后，中赫集团将重心更多放在体育相关产业，包括2018年联合首旅集团等签约河北崇礼太子城冰雪小镇项目；2020年成为承建北京工人体育场的社会资本方之一。
而周金辉本人近年来亦成为了胡润百富榜的常客。2022年11月，周金辉以62亿元财富位列《2022年衡昌烧坊·胡润百富榜》第1038名。
不过，在房地产行业下行、大型体育项目仍在建设投入期，以及国安俱乐部经营亏损等影响下，近几年周金辉及他的中赫系并不太平静。北京产权交易所官网曾披露信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润为-12.09亿元。
天眼查显示，早在2022年10月，中赫集团有限公司、中赫置地有限公司、北京国安足球俱乐部有限责任公司等存在多个被执行人信息，被执行总金额超8.92亿元；周金辉等人被下达限制消费令，成为“失信被执行人”。
如今，因46.95亿元的不良债权，万柳书院75套房子被迫成为抵押物。而至于已购入房产的业主是否能继续持有房产，律师王玉臣指出，一般情况下，债权拍卖成功，抵押物不会直接变成债权人所有，但可以通过拍卖流程等处置抵押物。
